房地產(chǎn)10大失衡，黃奇帆5策應對

全國人大財經(jīng)委副主任黃奇帆日前在復旦大學作了“關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制的若干思考”的講座，在講壇上，黃奇帆的分享內(nèi)容分兩大部分，第一部分系統(tǒng)地指出了中國房地產(chǎn)存在的10大失衡（失衡之一：土地供應；失衡之二：土地價格；失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會資源；失衡之四：綁架金融；失衡之五：稅收；失衡之六：銷售租賃比例；失衡之七：房價收入比；失衡之八：房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)；失衡之九：市場秩序；失衡之十：調(diào)控方向），他表示，在中國經(jīng)濟中，目前對房地產(chǎn)的土地供應有失衡之處。一二線城市土地供不應求，房產(chǎn)開發(fā)量供不應求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存；有些地方則是三年四年都賣不掉。第二部分提出了5個方面的制度安排，分別是：土地、法律、稅收、租賃市場、地票。

黃奇帆認為房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡之一是土地供應的失衡。他認為，房地產(chǎn)業(yè)需要大量的土地做基礎，在內(nèi)地經(jīng)濟中，目前對房地產(chǎn)的土地供應有失衡之處。

另外，他認為，房地產(chǎn)之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關(guān)。房子本身是會貶值的，每年折舊，用個幾十年可能就會拆掉，但是在城市里，土地每年都會升值，最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬，是因為這塊土地升值了，我們土地升值有點畸形，長得特別高。

黃奇帆還提到了金融綁架。一百多萬億的貸款余額，有27%以上是與房地產(chǎn)有關(guān)的，但是房地產(chǎn)占GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產(chǎn)，主要銀行提供給地產(chǎn)的貸款占比高達百分之七八十。

全國稅收當中35%來自房地產(chǎn)，但是中央沒有房地產(chǎn)收入，全在地方。地方稅十萬億，有四萬億跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億，那么地方稅有7.7萬億是房地產(chǎn)，地方政府沒有房地產(chǎn)就要斷糧。

針對十個失衡，黃奇帆提出了5個調(diào)控措施：

第一、土地，需要剛性措施。一是爬行盯住人口來供地，一個人供地100平米。看人口來定土地，產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走，人口跟著產(chǎn)業(yè)走，土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走。二是要定下法律按結(jié)構(gòu)來分配建設用地功能。三是土地拍賣價格，不超過目前地價的三分之一。中心城區(qū)的舊城改造不能按照不虧本的原則來賣，把郊區(qū)的出讓金補到市中心的高地價地區(qū)。

第二、金融措施。一是守住底線，開發(fā)商買地必須自有資金。二是盯住房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)。三是管住居民買房融資，首付比例問題，第三套要全額付。

第三、稅收制度。一是三端調(diào)控，高端有遏制，中段有鼓勵，終端有保障。二是物業(yè)稅房產(chǎn)稅，物業(yè)稅根據(jù)增值的額度來計稅，有多種抵扣，老百姓壓力不大。

第四、租房制度化安排。

第五、地票。中國土地制度背景是耕地不夠吃飯。對此，要做兩件事，第一是集約節(jié)約使用土地指標。第二是農(nóng)民進城要放棄土地，把農(nóng)民進城以后的宅基地和農(nóng)村多余和廢棄公共措施，復墾成為農(nóng)地。其中部分騰出指標讓房地產(chǎn)商去造房，房地產(chǎn)商買了地票，補貼農(nóng)民收入。