房地產(chǎn)行業(yè)已進入泡沫前的掙扎階段
2007-08-08 09:47:10
過去幾年房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)消滅中國所有的“地產(chǎn)空頭”。而對于流行的房產(chǎn)是當(dāng)下通脹趨勢中唯一安全的增值保值的資產(chǎn)的判斷，更加劇了地產(chǎn)價格的上漲，也增加了樓市的風(fēng)險。但我們需要注意的是，資產(chǎn)價格暴漲吸引了更多的貨幣投機，而過分的投機最終必導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。而正形成的政策圍剿之勢將正使泡沫走向破滅……
發(fā)改委報告預(yù)熱地產(chǎn)調(diào)控政策
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調(diào)控：重點調(diào)整過剩流動性的流向》的報告指出，國內(nèi)不斷增大的流動性主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，為了改變這種現(xiàn)狀，建議政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式。此次出臺的國家發(fā)改委報告是目前為止關(guān)于房地產(chǎn)市場過度投資問題最嚴(yán)厲的一次判斷。
報告建議，在政府住房發(fā)展政策中要明確規(guī)定不鼓勵居民擁有多套住房，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；盡快征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)和對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。物業(yè)稅征收可考慮按面積分檔確定稅率，近階段給予人均30平方米的免稅額，人均住房30平方米至50平方米為第一檔，稅率1.5%，人均50平方米以上為第二檔，稅率可定得較高，如定在3%。房地產(chǎn)商牟取暴利的一個重要手段是“捂房不賣”，可考慮征收暴利稅或特別收益金(或提高土地增值稅稅率)，還可考慮征收房地產(chǎn)商的住房空置稅；提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率，由目前的20%提高到50%，同時，稅收征管部門應(yīng)強化執(zhí)行力，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；此外，發(fā)改委還建議取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。
央行發(fā)出調(diào)控信號
，央行上海總部首次發(fā)布了《中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告(2007)》在對2006年宏觀調(diào)控后東部地區(qū)房價給予肯定態(tài)度后，以一貫溫和的言辭指出，“部分省市地區(qū)開發(fā)投資速度依然偏高，房價波動加大及近期房價加速上漲，引起央行對房地產(chǎn)市場波動效應(yīng)的關(guān)注”。在被點名“指示”的幾個省市中，福建、廣東兩省房地產(chǎn)投資大幅回升，拉動?xùn)|部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅明顯，較上年同期上升了5.01個百分點；由于自身地產(chǎn)投資增幅較大以及人民幣升值壓力預(yù)期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。值得注意的是，這是央行首次分區(qū)域進行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的提示，也是央行自去年12月7日發(fā)布《2006年金融穩(wěn)定報告》后，第二次對房價波動進行風(fēng)險提示。分析認(rèn)為，央行《報告》也被視作中央未來可能加碼區(qū)域性信貸調(diào)控的信號。
外匯管理局再發(fā)地產(chǎn)投資限外禁令
根據(jù)國家外匯管理局最近下發(fā)的130號文件，2007年6月1日及以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過(或未通過)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)（包括新設(shè)和增資），將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。分析認(rèn)為，這無疑杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)過程中熱錢的出入渠道。這已經(jīng)是短短一年間，中國第四次出臺限制外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)文件，且不排除下半年出臺進一步嚴(yán)厲措施的可能。
“開發(fā)商部長”低調(diào)出掌建設(shè)部凸顯中央調(diào)控良苦用心
58歲的國家發(fā)改委副主任姜偉新近日被任命為建設(shè)部黨組書記。雖然到建設(shè)部、國家發(fā)改委均還未對外公布這一人事變動。不過，自開始，姜偉新已正式到建設(shè)部上班。姜偉新的新職意味他將會接替即將年滿65歲的汪光燾，出任建設(shè)部長。值得注意的是，姜偉新歷任國家計委投資司科長、副處長、處長，特別之處是，他曾擔(dān)任國營的華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理，是少數(shù)擁有發(fā)展商經(jīng)歷的政府官員。而在履新建設(shè)部之前，姜偉新在國家發(fā)改委的十余位副主任中，排名并不靠前，但他“絕大多數(shù)時間都在固定資產(chǎn)投資的管理領(lǐng)域工作”。另外，有建設(shè)部人士評價稱，姜偉新還是與建設(shè)部業(yè)務(wù)上配合工作最多的一位發(fā)改委副主任。他與建設(shè)部配合工作最為頻繁的領(lǐng)域是建筑物節(jié)能材料使用，標(biāo)準(zhǔn)制定以及大型公共建筑的節(jié)能減排工作。因此，姜建新履新正逢國家宏觀調(diào)控樓市屢次受挫之際，有分析認(rèn)為，中央有意借助他的發(fā)展商經(jīng)驗來調(diào)控樓市，加強建設(shè)部的“經(jīng)濟走勢調(diào)控”職能。
房地產(chǎn)泡沫破滅將不可避免
過去幾年房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)消滅中國所有的“地產(chǎn)空頭”。當(dāng)部分公眾毫不猶豫的“集體理性”成為地產(chǎn)“多頭”時，一個幾乎無可駁斥的判斷開始流行：房產(chǎn)是當(dāng)下通脹趨勢中唯一安全的增值保值的資產(chǎn)，這加劇了地產(chǎn)價格的上漲，也增加了樓市的風(fēng)險。
普通人對調(diào)控表達了失望。過去幾年，土地供應(yīng)減少以及提高企業(yè)自有資金比率都減少了住宅的開發(fā)，這直接導(dǎo)致了市場可售住宅的供應(yīng)越來越少。然而，供給的短缺又恰逢目前民眾將商品房作為投資品的需求高潮，過去一年的股市繁榮造就了更多的富翁，股市當(dāng)前的調(diào)整令規(guī)避風(fēng)險的投資者涌向地產(chǎn)市場，住宅價格火箭式的上漲在情理之中。盡管沒有確切的數(shù)據(jù)，但是市場人士大都傾向于認(rèn)為，當(dāng)前的住宅需求至少半數(shù)以上來自投資者而非自住。
若要理解這種市場結(jié)構(gòu)的風(fēng)險，就必須了解中國經(jīng)濟的趨勢。目前，大多數(shù)數(shù)據(jù)并不支持實體經(jīng)濟過熱，過熱更多是一種貨幣現(xiàn)象：由
于匯率，更多的貿(mào)易順差和熱錢流入導(dǎo)致貨幣投放過多，通脹預(yù)期與廣泛的貨幣投機使中國需求旺盛而供給短缺的只有股票和房產(chǎn)兩種資產(chǎn)，資產(chǎn)價格暴漲吸引了更多的貨幣投機，放大貨幣數(shù)量，最終必導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。因此說，當(dāng)前防止經(jīng)濟過熱的本質(zhì)是與貨幣泛濫作斗爭，防止經(jīng)濟泡沫。
如果政府不能通過貨幣升值及反洗錢制止外匯流入，那么，過多貨幣只能由政府主導(dǎo)凍結(jié)(提高準(zhǔn)備金率)和流出(特別國債以及境外收購)，這帶來兩個問題：對沖不具有可持續(xù)性；能否控制境內(nèi)的資產(chǎn)投機。前者取決于美元是否持續(xù)貶值或者人民幣是否大幅升值對流入產(chǎn)生影響；后者在金融電子化時代，政府與藏匿在每個投機者手里隨時可能劃轉(zhuǎn)的貨幣數(shù)字博弈，勝利的把握難以捉摸，尤其是無法戰(zhàn)勝在通脹加劇環(huán)境中的投機沖動。
再看投資者行為，他們看多的理由有一條“土地稀缺性”，但不要忘記，如果按人均計算面積，上海、北京等城市不會低于東京、香港，這些更加發(fā)達的地區(qū)仍然沒有躲過地產(chǎn)價格暴跌一半甚至更多的命運?！跋∪薄薄ⅰ氨Ｖ怠钡葍r值是在一個穩(wěn)定增長的金融環(huán)境，當(dāng)脫離實際價值的泡沫來臨時，決定價值的是流動性是否可以持續(xù)。如果新增住宅越來越多地被投資者收購，就會形成樓市“坐莊”的效應(yīng)，自住需求者無法接受這種泡沫價格，如果沒有更多“博傻”的投資者接手坐莊者手中的房子時，紙上富貴隨時被暴跌擊倒。
貨幣持有者規(guī)避貶值風(fēng)險選擇資產(chǎn)，地產(chǎn)商也會警惕風(fēng)險而減少開發(fā)，指責(zé)地產(chǎn)商囤地的聲音忽略了商人的風(fēng)險，1990年代初地產(chǎn)泡沫破滅后的爛尾樓仍然在一些南方城市矗立著，當(dāng)大部分人收入停滯而房價暴漲，目前脫離基本需求者可承受價格的投資需求是否可持續(xù)備受懷疑，這令地產(chǎn)商囤地就可以坐享地價收益而規(guī)避了投資風(fēng)險。政府不允許地產(chǎn)業(yè)大量投資導(dǎo)致經(jīng)濟過熱或著信貸危機，企業(yè)也不愿面對擴大供給而導(dǎo)致價格可能下跌的局面，在風(fēng)險上，政府與企業(yè)的愿望達到某種重合。但是，這并不能規(guī)避產(chǎn)生泡沫，在通脹環(huán)境中，政府不愿面對過剩風(fēng)險，必然會應(yīng)對泡沫危機。
如前所述，政府貨幣對沖不具有可持續(xù)性，要么，因失敗而貨幣泛濫醞釀更多泡沫，地產(chǎn)投資者的幸福周期可能會延長；要么，政府大幅減少了外匯流入或者過多的貨幣緊縮導(dǎo)致流動性逐步回落甚至干涸，那也將是泡沫破滅之時，而后者的可能性遠(yuǎn)高于前者。至少目前來看，建設(shè)周期注定無法立即擴大供給，那么，提高利率、開征物業(yè)稅或?qū)ψ≌罩脤嵭袘土P性稅收等打擊投機的政策，會加大投資者的持有成本。分析認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場已進入到了泡沫前的掙扎階段，泡沫破滅將不可避免。
