新“國(guó)五條”將房地產(chǎn)帶向何方

在當(dāng)前復(fù)雜的形勢(shì)下，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定性無疑是明智之舉。國(guó)務(wù)院總理溫家寶2月20日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。就國(guó)務(wù)院日前通過的"國(guó)五條"來看，基本上保持了既有調(diào)控政策：穩(wěn)定房?jī)r(jià)的省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，遏制投機(jī)行為，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

首先，就建立價(jià)格穩(wěn)定機(jī)制而言，會(huì)議要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。穩(wěn)定價(jià)格有兩個(gè)不同地理解：一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲有望突破的城市，要采取措施遏制房?jī)r(jià)暴漲；一個(gè)是房?jī)r(jià)暴跌淪為鬼城的城市也要穩(wěn)定市場(chǎng)。當(dāng)然，穩(wěn)定價(jià)格首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的執(zhí)行主體，有利于調(diào)控政策推進(jìn)，防止新國(guó)五條淪為空調(diào)。

第二，就遏制投機(jī)行為來看，會(huì)議要求堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。從這里可以看出，遏制投機(jī)行為還是主要依靠限購(gòu)，對(duì)于限購(gòu)政策，需要從不同層面理解，固然限購(gòu)是靠行政手段來發(fā)揮作用的，但是從歷史上來看，限購(gòu)政策起到了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱導(dǎo)致市場(chǎng)整體崩潰的作用。遏制投機(jī)措施還有信貸政策和稅收政策，即嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。差別化住房信貸政策可能會(huì)細(xì)則出臺(tái)，這里面是否有突破性政策出臺(tái)，我們將拭目以待，因?yàn)檫@個(gè)政策很可能體現(xiàn)了決策層的政策選擇傾向。至于擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，仍然延續(xù)著指導(dǎo)性意見，在實(shí)際執(zhí)行層面，試點(diǎn)或許會(huì)有一些實(shí)質(zhì)性的擴(kuò)大，畢竟地方靠土地財(cái)政不可持續(xù)，土地賣光了就沒得賣了。

第三，就增加供給量而言，會(huì)議要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)。從土地供應(yīng)數(shù)量上來看，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。從商品房有效供應(yīng)角度來看，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。這反映了決策層仍然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本判斷是供不應(yīng)求狀況，事實(shí)上，剛性需求確實(shí)是支持市場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)挺最后一道防線，但是，如果這些剛性需求被投機(jī)性需求挾持之后，就可能變成了無效需求，同時(shí)，如果市場(chǎng)大量供應(yīng)豪宅、大戶型住房，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求形成有效鉗制。

第四，就保障性住房而言，會(huì)議指出加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。保障房歷史欠賬太多了，現(xiàn)在再搞亡羊補(bǔ)牢，畢竟還是有些益處。特別是會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。但是，一年時(shí)間做好這件事情，時(shí)間恐怕有些緊張。

第五，市場(chǎng)監(jiān)管方面，主要有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，第一點(diǎn)是推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過了多年的發(fā)展，亂象仍然叢生，預(yù)售管理不規(guī)范、中介黑客人、企業(yè)信用不高等，搞壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信譽(yù)度。推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)也面臨著很多牽制，最近就有很多地方立法對(duì)房地產(chǎn)信息查詢進(jìn)行阻止，以至于公眾懷疑這種立法動(dòng)機(jī)是保護(hù)既得利益者，而不是提高市場(chǎng)透明度。

從整體上來看，新國(guó)五條延續(xù)了過去的政策沒有根本性改變，在當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能還會(huì)繼續(xù)延續(xù)既有政策。