開發(fā)商完勝閑置土地處置博弈戰(zhàn)
2007-09-19 09:34:37
在流動性過剩的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購置面積也越來越大。政府對土地的違規(guī)、審批和使用的懲處的依然不痛不癢似乎也助長了房地產(chǎn)企業(yè)更加瘋狂的圈地。從北京市政府對出讓閑置的土地一分為三的處理方式顯示政府的態(tài)度正在轉(zhuǎn)向溫和，那么這對于房地產(chǎn)企業(yè)意味著什么呢……
流動性過剩助推房地產(chǎn)企業(yè)圈地
國務(wù)院發(fā)展研究中心16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購置面積也越來越大。在許多二三線城市，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競爭優(yōu)勢?？梢灶A(yù)計(jì)，未來地塊的規(guī)?；_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模化擴(kuò)張趨勢將愈演愈烈。
全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價格相對低廉。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，超過1500萬平方米(2007年上半年)的土地儲備規(guī)模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國各地的土地儲備已達(dá)1753萬平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲備達(dá)600萬平方米；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達(dá)到819.9萬平方米。富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產(chǎn)全國的土地儲備量約為2092萬平方米?？鐓^(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)?；⑵放菩?yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的四大核心要素。
懲處力度依然不痛不癢
國土資源部近日下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求加大閑置土地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置處置力度。值得關(guān)注的是，該通知還要求，“合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期”。對此有分析認(rèn)為，此舉可能給各地類似“地王”的大地塊整體出讓劃上句號，然而我們看到各地的“地王”依然不斷涌現(xiàn)，土地購置面積也越來越大。國土部要求加大閑置土地處置力度對房地產(chǎn)企業(yè)似乎毫無影響。
通知指出，近年來，各地積極貫徹落實(shí)國家加強(qiáng)土地調(diào)控的一系列政策措施，取得了明顯成效。但是，在一些地方、部分行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題突出，處置不力，直接影響了土地調(diào)控的效果。為此，國土資源部要求各地嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置有關(guān)規(guī)定，加大處置力度。
通知要求，各地要嚴(yán)格按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕37號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。
同時，通知要求，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)。并且，通知要求，未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。
“北京模式”對閑置土地處理發(fā)出溫和信號
8月底，北京市國土局公布《關(guān)于停止執(zhí)行458號文件加快遺留項(xiàng)目處理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱622號文件），宣稱對3年前831土地大限遺留下來的問題制定一個新的清理121期限。這讓房地產(chǎn)界很多人緊張不已，擔(dān)心新一輪土地整頓來臨。但事實(shí)或許沒有那么悲觀。622號文件目標(biāo)是還未出讓的土地，并不針對閑置土地。對于閑置土地，政府的表達(dá)口吻更多的是鼓勵和督促開發(fā)商盡快開發(fā)。對開發(fā)商來說，已經(jīng)到手的土地被強(qiáng)制收回的可能性越來越小。
分析認(rèn)為，622號文件著重為了近期加快土地供應(yīng)目標(biāo)，意圖加快一級開發(fā)節(jié)奏，北京新公布的土地計(jì)劃可能將有很大部分來自于這些831未過關(guān)項(xiàng)目。而對已經(jīng)出讓的閑置土地，政府的態(tài)度顯得更為務(wù)實(shí)。而更讓很多開發(fā)商松口氣的是，就在針對831未過關(guān)項(xiàng)目的622號文件出臺同時，北京市政府主管負(fù)責(zé)人在一次會議上表示，“北京市對2002年～2006年已出讓未上市的463個、3373萬平方米住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查清理，督促加快開發(fā)進(jìn)度，增加有效供應(yīng)?！迸c1年多前北京市政府強(qiáng)制收回幾十宗閑置土地的強(qiáng)硬態(tài)度相比，這樣的口吻顯得更溫和一些。
2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，北京市政府根據(jù)中央意見，提出超過兩年尚未開發(fā)的閑置土地要收回。市建委苗樂如副主任當(dāng)時表示，對超過規(guī)劃合同約定的土地，滿一年未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。此后，北京市國土局發(fā)布公告，宣稱收回38宗土地，其中包括位于奧運(yùn)主場館邊上的著名項(xiàng)目“摩根廣場”。該項(xiàng)目被收回后一度準(zhǔn)備轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)，北京市主管城建工作的副市長劉志華被免職后又重新回到摩根公司手中。這一強(qiáng)硬的態(tài)度頓時讓開發(fā)商心驚不已。而事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)于2006年6月份，一位北京市國土局負(fù)責(zé)人對媒體表示，“將鼓勵831過關(guān)但已過了兩年合同期限仍未開工的項(xiàng)目建設(shè)中低價商品房?！蓖?月份，劉志華被免職并立案調(diào)查。這樣的轉(zhuǎn)變，不禁讓人感覺時間實(shí)在是太巧合了！
此后的時間里，北京市政府對出讓閑置的土地態(tài)度逐漸明朗化。北京市國土資源局局長安家盛在2006年底更是提出了一分為三的設(shè)想方案。開發(fā)商自身原因造成土地閑置，國土局方面將與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。如果開發(fā)企業(yè)愿意建設(shè)“限價房”，國土局愿意再給開發(fā)商一次機(jī)會，延長土地收回期限；開發(fā)商不愿意，那么國土局將根據(jù)國家統(tǒng)一制定的閑置土地處理辦法，對項(xiàng)目進(jìn)行處理；如果由于政府原因造成項(xiàng)目土地閑置，國土局將積極與開發(fā)商協(xié)調(diào)，對項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。對于北京土地市場，是否將再次掀起收地?zé)岢钡奶釂?，安家盛表示，市政府還沒有下定決心。分析認(rèn)為，這種一分為三的處理方式顯示了以疏導(dǎo)為主的出發(fā)點(diǎn)。事后的事實(shí)證明，摩根、銀泰中心這些處于北京超級好地段的土地重新交還給原開發(fā)商。對于其他收回的30多宗土地國土局也沒有再度公布處理結(jié)果。
流動性過剩助推房地產(chǎn)企業(yè)圈地
國務(wù)院發(fā)展研究中心16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購置面積也越來越大。在許多二三線城市，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競爭優(yōu)勢?？梢灶A(yù)計(jì)，未來地塊的規(guī)?；_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模化擴(kuò)張趨勢將愈演愈烈。
全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價格相對低廉。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，超過1500萬平方米(2007年上半年)的土地儲備規(guī)模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國各地的土地儲備已達(dá)1753萬平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲備達(dá)600萬平方米；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達(dá)到819.9萬平方米。富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產(chǎn)全國的土地儲備量約為2092萬平方米?？鐓^(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)?；⑵放菩?yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的四大核心要素。
懲處力度依然不痛不癢
國土資源部近日下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求加大閑置土地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置處置力度。值得關(guān)注的是，該通知還要求，“合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期”。對此有分析認(rèn)為，此舉可能給各地類似“地王”的大地塊整體出讓劃上句號，然而我們看到各地的“地王”依然不斷涌現(xiàn)，土地購置面積也越來越大。國土部要求加大閑置土地處置力度對房地產(chǎn)企業(yè)似乎毫無影響。
通知指出，近年來，各地積極貫徹落實(shí)國家加強(qiáng)土地調(diào)控的一系列政策措施，取得了明顯成效。但是，在一些地方、部分行業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題突出，處置不力，直接影響了土地調(diào)控的效果。為此，國土資源部要求各地嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置有關(guān)規(guī)定，加大處置力度。
通知要求，各地要嚴(yán)格按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕37號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅(jiān)決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。
同時，通知要求，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費(fèi)。并且，通知要求，未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。
“北京模式”對閑置土地處理發(fā)出溫和信號
8月底，北京市國土局公布《關(guān)于停止執(zhí)行458號文件加快遺留項(xiàng)目處理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱622號文件），宣稱對3年前831土地大限遺留下來的問題制定一個新的清理121期限。這讓房地產(chǎn)界很多人緊張不已，擔(dān)心新一輪土地整頓來臨。但事實(shí)或許沒有那么悲觀。622號文件目標(biāo)是還未出讓的土地，并不針對閑置土地。對于閑置土地，政府的表達(dá)口吻更多的是鼓勵和督促開發(fā)商盡快開發(fā)。對開發(fā)商來說，已經(jīng)到手的土地被強(qiáng)制收回的可能性越來越小。
分析認(rèn)為，622號文件著重為了近期加快土地供應(yīng)目標(biāo)，意圖加快一級開發(fā)節(jié)奏，北京新公布的土地計(jì)劃可能將有很大部分來自于這些831未過關(guān)項(xiàng)目。而對已經(jīng)出讓的閑置土地，政府的態(tài)度顯得更為務(wù)實(shí)。而更讓很多開發(fā)商松口氣的是，就在針對831未過關(guān)項(xiàng)目的622號文件出臺同時，北京市政府主管負(fù)責(zé)人在一次會議上表示，“北京市對2002年～2006年已出讓未上市的463個、3373萬平方米住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查清理，督促加快開發(fā)進(jìn)度，增加有效供應(yīng)?！迸c1年多前北京市政府強(qiáng)制收回幾十宗閑置土地的強(qiáng)硬態(tài)度相比，這樣的口吻顯得更溫和一些。
2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，北京市政府根據(jù)中央意見，提出超過兩年尚未開發(fā)的閑置土地要收回。市建委苗樂如副主任當(dāng)時表示，對超過規(guī)劃合同約定的土地，滿一年未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。此后，北京市國土局發(fā)布公告，宣稱收回38宗土地，其中包括位于奧運(yùn)主場館邊上的著名項(xiàng)目“摩根廣場”。該項(xiàng)目被收回后一度準(zhǔn)備轉(zhuǎn)給首創(chuàng)集團(tuán)，北京市主管城建工作的副市長劉志華被免職后又重新回到摩根公司手中。這一強(qiáng)硬的態(tài)度頓時讓開發(fā)商心驚不已。而事情的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)于2006年6月份，一位北京市國土局負(fù)責(zé)人對媒體表示，“將鼓勵831過關(guān)但已過了兩年合同期限仍未開工的項(xiàng)目建設(shè)中低價商品房?！蓖?月份，劉志華被免職并立案調(diào)查。這樣的轉(zhuǎn)變，不禁讓人感覺時間實(shí)在是太巧合了！
此后的時間里，北京市政府對出讓閑置的土地態(tài)度逐漸明朗化。北京市國土資源局局長安家盛在2006年底更是提出了一分為三的設(shè)想方案。開發(fā)商自身原因造成土地閑置，國土局方面將與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。如果開發(fā)企業(yè)愿意建設(shè)“限價房”，國土局愿意再給開發(fā)商一次機(jī)會，延長土地收回期限；開發(fā)商不愿意，那么國土局將根據(jù)國家統(tǒng)一制定的閑置土地處理辦法，對項(xiàng)目進(jìn)行處理；如果由于政府原因造成項(xiàng)目土地閑置，國土局將積極與開發(fā)商協(xié)調(diào)，對項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。對于北京土地市場，是否將再次掀起收地?zé)岢钡奶釂?，安家盛表示，市政府還沒有下定決心。分析認(rèn)為，這種一分為三的處理方式顯示了以疏導(dǎo)為主的出發(fā)點(diǎn)。事后的事實(shí)證明，摩根、銀泰中心這些處于北京超級好地段的土地重新交還給原開發(fā)商。對于其他收回的30多宗土地國土局也沒有再度公布處理結(jié)果。
