無細(xì)則可出，呼喚房價調(diào)控新思維

南京市3月31日發(fā)布《關(guān)于公布南京市2013年度新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知》，即所謂南京版"國五條"細(xì)則，將今年房價控制目標(biāo)確定為：2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。不算標(biāo)題字?jǐn)?shù)，這則通知正文僅132字，被網(wǎng)友吐槽"相當(dāng)于一條微博"。

從"新國八條"到"新國五條"，中央讓房價回歸理性的決心不可謂不大，措施不可謂不強。但一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，認(rèn)為"本屆中央政府能有效控房價"的只有14.8%，認(rèn)為"不能"的則達到了61.8%，有23.5%的人表示不確定。對地方執(zhí)行中央政策的態(tài)度，79.3%的人認(rèn)為會打折扣，僅有8%的人認(rèn)為不會打折扣，12.7%的人處于觀望狀態(tài)。可見，房價難控固然與中央調(diào)控措施和地方實施細(xì)則的力度，有很大關(guān)系；但對調(diào)控決心的信任危機，更是不可忽視的重要因素。

房價調(diào)控的糾結(jié)，從南京相當(dāng)于"微博"的細(xì)則，就可見一斑。如果說中央的宏觀調(diào)控，主要涉及的是中央、地方和開發(fā)商之間的利益博弈，那么細(xì)則就更多地涉及到地方政府各部門之間的利益博弈，涉及到具體人員的特殊利益博弈，在同一生態(tài)和系統(tǒng)內(nèi)的斗爭與妥協(xié)，難度就更大。雖然南京的細(xì)則直接以"微博"體的形式出現(xiàn)，但其它地方繁文累牘的細(xì)則在實質(zhì)上與南京的"微博"體并無二致。

多輪的房價調(diào)控，越漲越調(diào)，越調(diào)越漲，調(diào)控變"空調(diào)"，老百姓很"郁悶"，政府也很"糾結(jié)"，根本原因何在？專家學(xué)者的分析，五花八門，甚至對中央的一些調(diào)控措施，如"限購"、"20%的所得稅"等，還提出了合法性的質(zhì)疑。但根本原因，群眾都非常清楚，那就是執(zhí)行力不足，上有政策，下有對策，陽奉陰違。對地方政府而言，最根本的糾結(jié)無非是兩個方面：一是揮之不去的GDP情結(jié)，二是日益固化的"土地財政"路徑依賴。

有人說，要治愈住房難、住房貴的"頑疾"，只有一個方子，那就是下"政治任務(wù)"的"猛藥"，要解除房價虛高的"毒素"，唯有"嚴(yán)厲問責(zé)"的"解藥"。這一方子看起來很美，但在復(fù)雜的權(quán)力博弈中，"政治任務(wù)"和"嚴(yán)厲問責(zé)"如果沒有剛性制度的支撐，都是可以輕易化解的。因此，我們的房價調(diào)控，必須要有新的思維、新的路徑，不能再依賴"中央宏觀措施+地方實施細(xì)則"的老路了，因為這種老路本身就充滿了"空子"，就充滿了責(zé)任劃分的不確定性。

在法治社會，調(diào)控房價何不運用法律的措施呢？制定一部統(tǒng)一的法律，將我國房價問題的制度、機制、體制全方位地剛性規(guī)范。英國的法律規(guī)定，所有的房屋交易或者贈予的房產(chǎn)增值，都要繳納10%到40%不等的資本增值稅，如果房屋空置，房主還要承擔(dān)市政稅，但并沒有產(chǎn)生爭議。為何"新國五條"20%的所得稅會引起如此大的爭議？各地方的細(xì)則也都基本上對此觸而不碰？與沒有剛性的法律規(guī)定，是有很大關(guān)系的。

對于合理房價，我國一直爭論不休。德國早就實現(xiàn)了法律化，不僅將"房價收入比"放入了法律，還通過立法規(guī)定，建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行"指導(dǎo)價"制度。在德國，只要購房，就得先交納評估價值1%至1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅，買賣盈利繳納15%的差價盈利稅，十年內(nèi)出售即參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收資本收益的25%。按照德國的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過"合理房價"的20%，即為"超高房價"，構(gòu)成了違法行為。如果房地產(chǎn)商制定的房價超過"合理房價"的50%則為"房價暴利"，觸犯《刑法》，出售者最高將被判處3年徒刑。

英國2004年新的法律實施之后，房價從第四季度就開始回落，即使在開工率不斷下跌、新屋建成量增幅大幅下降的背景下，總體下跌也一直持續(xù)到現(xiàn)在，成為1992年以來房價連跌的最長紀(jì)錄，房價漲勢得到有效平抑。專家預(yù)測，只有未來五年內(nèi)英國物價平均水平將整體上升11.5%，英國房價才可能從2014年開始回升，在排除通脹因素之后，實際增幅還是-3%左右。而德國，過去10年間，名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。

國外實踐證明，住房難和房價虛高的難題并不是"無解"的"方程組"，關(guān)鍵是方法和路徑對不對。在我國固有路徑效果不彰的情況下，學(xué)習(xí)英德的法律化途徑，既免去了"漲調(diào)漲調(diào)"的循環(huán)，也省去了中央出措施地方出細(xì)則的麻煩，更重要的是，給群眾和開發(fā)商都留下了一個穩(wěn)定的預(yù)期，也封閉了地方陽奉陰違的空間，更為問責(zé)立下了剛性規(guī)范。南京的"微博"細(xì)則，更顯出了"細(xì)則疲勞"，急切地呼喚統(tǒng)一的剛性的法律規(guī)范。